Obrót ziemią Sprzedaż działek rolnych poniżej jednego hektara Indywidualne porady prawne Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2019-12-13 Na początku 2019 roku otrzymałem od rodziców w formie darowizny gospodarstwo rolne składające się z 3 działek o powierzchniach 0,06 ha, 0,08 ha, na których są budynki, oraz 0,90 ha, na której są pastwiska - łącznie 1,04 ha, czyli poszczególne działki mają poniżej jednego hektara. Chcę sprzedać nieruchomość osobie, która nie jest rolnikiem. Czy bez dodatkowych formalność mogę sprzedać (czyli bez decyzji KOWR-u, na którą długo trzeba czekać) te działki rolne? Czy mogę sprzedać np. 1 lub dwie działki, a pozostałą 3 w późniejszym terminie zważywszy na to że są to działki poniżej jednego hektara? Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Nowa ustawa o obrocie nieruchomościami rolnymi 26 czerwca 2019 roku weszła w życie ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych mocy ww. przepisów „zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej nie jest wymagana przy nabywaniu: nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne, gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu r. zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzyły zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych”. Sprzedaż gruntów rolnych a podatek Można sprzedać poszczególne działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Jednak należy pamiętać o podatku. Co do zasady sprzedaż gruntów rolnych jest zwolniona z podatku. Zwolnienie takiej sprzedaży wynika z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, zgodnie z którym zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. To samo w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Indywidualne Porady Prawne Masz problem z obrotem ziemią?Opisz swój problem i zadaj pytania.(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Przede wszystkim należy posiadać na własność minimum 1 hektar gruntu rolnego, przy czym nie wystarczy kupienie jakiegokolwiek hektara ziemi rolnej, istotna jest klasa gruntu. Ile ziemi trzeba mieć żeby być na krusie? Ustawa przewiduje dwie formy objęcia ubezpieczeniem: wynosi 1 ha przeliczeniowy lub poniżej 1 ha przeliczeniowego).
Zwykle piszę teksty o przygodach moich klientów, ale obecnie kupowanie działki o statusie rolnym (przez osobę bez uprawnień rolniczych) to gotowy felieton sam w sobie. Ustawodawca zbiór przepisów ujął tak frywolnie, że jestem pod wrażeniem. Dawno, dawno temu, w zamierzchłych czasach (a dokładnie lat temu sześć-siedem) było całkiem normalnie. Klient nie będący rolnikiem, jeśli zamierzał kupić ziemię rolną, szedł do notariusza i po prostu ją kupował. Była to transakcja jak każda inna. Dzisiaj jest inaczej, chciałoby się powiedzieć - lepiej, ale lepiej nie mundefinedwićundefined Kiedyś życie było prostsze Miałem w owych dawnych czasach w ofercie rundefinedżne areały ziemi. Z niepokojem obserwowałem szalone wzrosty cen. Np. w 2012 roku przyjąłem do sprzedaży średniej wielkości gospodarstwo rolne na Mazurach po (średnio) 19 000 zł za 1 ha, a w 2015 właściciel chciał je sprzedać po 43 000 zł za 1 ha i cały czas byli chętni! Z Traktatu Akcesyjnego do UE wynikało, że od 2016 roku obrundefinedt ziemią będzie uwolniony i otworzy się możliwość nabywania ziemi przez cudzoziemcundefinedw, obywateli wspundefinedlnoty. Ta zapowiedź napędzała zainteresowanie rolą naszych rodzimych inwestorundefinedw, gdyż każdy spodziewał się wzrostu cen. Przewidywano, że będzie można sporo zarobić, kiedy wielu zagranicznych rolnikundefinedw wejdzie na nasz rynek i zacznie kupować hektary naszej krwawicy. Fundamentalna zmiana prawa i okazało się, że oto ustawodawca wpadł na zgoła inny pomysł. Nic takiego nie nastąpiło, ale nie wiem, czy to powundefinedd do zadowolenia. W 2016 roku nastąpiło bowiem coś innego niż to było prognozowane - wywrundefinedcono obrundefinedt ziemią rolną do gundefinedry nogami. Okazało się, że nie dość, że inni obywatele UE nie mogą kupić naszej ziemi, to jeszcze i my sami oberwaliśmy rykoszetem i będziemy to robić z dużym trudem (chyba, że mamy status rolnika indywidualnego). Nie będę się rozpisywał jednak o historii (choć jest bardzo ciekawa). Skupmy się na teraźniejszości. Po kilku latach obowiązywania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w skrundefinedcie UKUR), dostrzeżono pewne drobne undefinedniedoskonałościundefined tych regulacji i oto mamy długo wyczekiwane, nowe, lepsze przepisy, ktundefinedre do tego są bardzo undefinedprosteundefined. Ponieważ mieszkaniec miasta może się zastanawiać, co go obchodzą grunty rolne, skoro mieszka gdzie indziej, to na wstępie moich dywagacji wyjaśniam, że w naszym kraju gruntem rolnym może być w zasadzie każdy kawałek ziemi. Definicja mundefinedwi, że ziemią rolną jest grunt, ktundefinedry jest lub (uwaga) może być w przyszłości wykorzystany do produkcji rolnej. Z tego też powodu po wejściu w życie ustawy notariusze wymagali dodatkowych dokumentundefinedw, gdyż zmuszeni byli oceniać, co rolą było, a co nie. Czy Warszawiak może kupić działkę na Mazurach? I tak oto w dzielnicy Białołęka sprzedawałem kawalerkę położoną na sporym osiedlu. Przynależał do niej udział w kilku drogach dojazdowych, z ktundefinedrych część miała plan miejscowy, a część nie. I jak łatwo się domyślić, biedny notariusz badał, sprawdzał i decydował, czy drogę dojazdową da się obsiać żytem/owsem, czy nie. Innymi słowy, jeśli trochę uruchomić wyobraźnię, zaorać można w zasadzie wszystko, następnie siać, kosić i cieszyć się ze zbiorundefinedw. Gruntem rolnym nie będą jedynie grunty przeznaczone w planie miejscowym na cele inne niż rolnicze i te kawałki ziemi, ktundefinedre zostały wcześniej wyłączone z produkcji rolnej, np. zabudowane. Wyjątki są wymienione w ustawie. Wyobraźmy sobie standardowego klienta, zamierzającego kupić ziemię na Mazurach. To zwykle zamożny Warszawiak w średnim wieku. Posiada biznes, żonę, dzieci i psa. Planuje kupić kawałek roli (na pewno nad jeziorem) i postawić tam domek. Grunt nabywać będzie wyłącznie w celach rekreacyjnych. Jegomość taki, czy tego chce, czy nie, zderzy się z przepisami. Bolesność zderzenia zależeć będzie od wielkości kupowanego areału. Jeśli undefinedw znajdzie działkę poniżej 3000 m2, będzie miał szczęście i notariusz poinformuje go, że to właśnie dla niego ustawodawca wspaniałomyślnie nie przewidział żadnych ograniczeń. Warto jednak zauważyć, że wspomniane 3000 m2 to minimalna wielkość działki rolnej. Na mniejsze podzielić (w podziale rolnym) się nie da, ale trzeba też pamiętać, że możliwość nabycia nie jest tożsama z możliwością zabudowy. Do tego (ustalenia możliwości zabudowy) właściwe są inne przepisy. Kiedy Warszawiak trafi na grunt większy, (na Mazurach najczęściej sprzedawane działki są dużo większe niż 3000 m2), notariusz powie mu, że ma mniej szczęścia. Jeśli działka będzie mniejsza niż 10 000 m2, obowiązują inne przepisy. Nie będąc rolnikiem, działkę kupić można, ale należy uwzględnić pierwokup na rzecz KOWR. Znać się na tym nie ma potrzeby wcale, bo wszystko na ten temat będzie wiedział notariusz. Warto jednak wiedzieć, że pierwokup wydłuża w praktyce transakcję mniej więcej o 45 dni, chyba, że KOWR wykona prawo pierwokupu. Wtedy o kupowaniu można zapomnieć (ale o tym innym razem). Czasami klienci pytają mnie, jak można pierwokup ominąć, może jest jakiś kruczek prawny. Odpowiedź jest brutalna. Nic nie można zrobić. Należy stosować się literalnie do przepisundefinedw. Sprzedaż z pominięciem pierwokupu powoduje nieważność umowy. Swoją drogą nie wyobrażam sobie notariusza, ktundefinedry taką ułomną transakcję świadomie przeprowadzi. Reasumując, kiedy Warszawiak chce kupić mniej niż 1 ha ziemi rolnej, to prawdopodobnie go kupi. Ponownie jednak należy pamiętać, że kupić nie znaczy mundefinedc zabudować. Do tego są inne przepisy. Kiedy Warszawiak będzie chciał kupić działkę większą niż 10 000 m2 (a dokładnie większą niż 9999 m2), zderzenie z przepisami zacznie być prawdziwie bolesne. Taki grunt teoretycznie można nabyć nie będąc rolnikiem, ale do przeprowadzenia transakcji wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana w drodze decyzji administracyjnej. Może mundefinedgłbym wskazać ile czasu zajmuje uzyskanie takiej decyzji, ale w praktyce ważne jest to co napisane undefinedmałym druczkiemundefined. Ustawodawca (już nie tak wspaniałomyślny) mundefinedwi, że uzyskanie decyzji dyrektora należy, między innymi, poprzedzić udowodnieniem przed urzędem, że nie było rolnika indywidualnego, ktundefinedry byłby zainteresowany zakupem. W praktyce oznacza to konieczność wystawienia oferty na portalu ogłoszeniowym e-rolnik na okres 30 dni. I to jest naprawdę fajnie przygotowany portal ogłoszeniowy, ale ponownie undefinedmałym druczkiemundefined ustawodawca zmusza właściciela do wystawienia ogłoszenia w cenie nie większej niż 150% średniej ceny ogłoszonej przez GUS za ostatni kwartał. Jeśli nieruchomość będzie droższa, warunek ustawowy nie będzie spełniony i potrzebnej decyzji też nie będzie. Odnośnie narzuconej ceny urzędowej - można co prawda uzasadnić wyższą wartość w ogłoszeniu, np. sporządzając operat szacunkowy, ale w praktyce rzeczoznawca musi mieć bardzo konkretny powundefinedd do wyższej wyceny i nie zawsze jest to możliwe. Niezwykle ciekawie robi się, gdy w okresie emisji ogłoszenia pojawi się zainteresowany zakupem rolnik indywidualny. Otundefinedż właściciel w zasadzie musi zaakceptować jego propozycję i w efekcie sprzedać innemu klientowi niż zamierzał, a jeśli nie sprzeda, może odpowiadać prawnie i zapłacić stosowne odszkodowanie za wyrządzone szkody. Ale co najważniejsze dla mojego rozważania - w takiej sytuacji Warszawiak z całą pewnością nie kupi już gruntu, ktundefinedrym był zainteresowany. Zasady dotyczące nabycia działki w "pigułce" Mundefinedwiłem na wstępie, że przepisy są bardzo proste i jak widać mundefinedwiłem prawdę, ale dodam tylko dla pewności, że: ratunkiem może być żona warszawiaka (jeśli posiada uprawnienia rolnicze) trochę inaczej kupuje się ziemię rolną leżącą w granicach administracyjnych miast po zakupie ziemi rolnej należy ją uprawiać samodzielnie przez lat pięć i będzie to kontrolowane przez KOWR nie można zakupionej działki wydzierżawić z powodu (konieczność samodzielnego uprawiania ziemi) jest zakaz obrotu zakupioną nieruchomością przez lat pięć, w przypadku chęci ponownej sprzedaży przed upływem tego terminu potrzebna będzie zgoda KOWR na zbycie (trzeba mieć wtedy naprawdę ważny powundefinedd, aby taką zgodę uzyskać) z dużą dozą prawdopodobieństwa zakupu takiego gruntu, a już na pewno ewentualnej inwestycji, nie sfinansuje żaden bank komercyjny (pozostają nieliczne banki spundefinedłdzielcze) czasami klienci kupują siedliska, licząc na uproszczenie procesu zakupowego, gdyż grunt jest już wcześniej zabudowany, ale w praktyce wszystko zależeć będzie, jaka część zabudowanej nieruchomości rolnej została wyłączona z produkcji rolnej, a jaka dalej jest rolą na większych areałach często są także grunty leśne - dodatkowo należy brać pod uwagę ustawę o lasach (niewiele prostsza od UKUR) czasami w wypisie z rejestru gruntundefinedw będzie oznaczenie W - oznaczające undefinedwodaundefined, dojdzie więc jeszcze pierwokup na rzecz starosty i konieczność zapoznania się z kolejną ustawą jeśli na kupowanej działce klasa ziemi jest wyższa niż IV, jej zabudowa może nie być możliwa, a z całą pewnością będzie bardzo ograniczona od UKUR są wyjątki i przypadki, kiedy ustawy się nie stosuje, ale dla ułatwienia część regulacji jest w innych miejscach (aktach prawnych i rozporządzeniach) kupno działki to co innego niż możliwość zabudowy położenie działki przy drodze wcale nie musi oznaczać, że ma dostęp do drogi publicznej tak samo jak fakt, że przy działce stoi słup energetyczny nie musi oznaczać, że właściciel podłączy szybko prąd a jak teren jest objęty programem Natura 2000, będzie jeszcze ciekawiej Obrundefinedt ziemią będzie prostszy, gdy kupującym będzie rolnik indywidualny, ale kto w rozumieniu ustawy posiada dzisiaj status rolnika, też nie jest oczywiste, bo należy spełnić łącznie kilka warunkundefinedw. Nie dość powiedzieć, że jeden z moich klientundefinedw potwierdził, że jest rolnikiem i może kupować dopiero po wizycie w regionalnej siedzibie KOWR. Wcześniej ani ja, ani on sam, ani notariusz nie byliśmy w stanie tego ustalić. Miało być prosto, to jest! Narzekać nie wolno! Tyle pytań, a tak mało odpowiedzi Nie rozumiem tylko, dlaczego rolnik indywidualny może kupić moje mieszkanie w Warszawie i nie potrzebuje zgody burmistrza lub chociaż dzielnicowego, a ja aby nabyć jego ziemię, podlegam takiej weryfikacji. Dla rundefinedwności traktowania nas jako obywateli taki rolnik, ktundefinedry kupuje mieszkanie w mieście powinien być chociaż zmuszony do zamieszkania w kupionym mieszkaniu przynajmniej lat pięć (bez możliwości wychodzenia na zewnątrz), a takundefined mam niedosyt. No ale może kolejna nowelizacja ustawy uwzględni moje pomysły, nigdy nic nie wiadomo.
Działka rolna 1,18 ha Łopuszka Wielka gm. Kańczuga. 60 000 zł 2,7 ha działki położonej 650 M od Sanu. 220 000 złZakup działki siedliskowej nie jest opcją dostępną dla każdego. Dla gruntów rolnych o większej powierzchni istnieją pewne obostrzenia, dlatego szukając siedliska jako osoba fizyczna, najłatwiej rozglądać się za gruntami o wielkości poniżej 0,3 ha lub zabudowanymi do 0,5 ha. Kto może kupić działkę siedliskową? O tym, kto może nabyć działkę siedliskową decyduje jej powierzchnia. Dla działek powyżej 1 ha zastosowania mają przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, które na takie nieruchomości nakładają szczególne obostrzenia. Grunty takie, poza pewnymi wyjątkami, mogą być kupowane wyłącznie przez rolników. Za siedlisko uważa się działkę będącą gruntem rolnym, na której istnieje możliwość zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w tym budynku mieszkalnego i zabudowy zagrodowej. W przepisach brak definicji siedliska, a wytłumaczenia tego terminu należy szukać w orzecznictwie i doktrynie. Natomiast na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoby niebędące rolnikami mogą kupić grunty spełniające następujące kryteria: nieruchomość rolna o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków; nieruchomość rolna o powierzchni od 30 arów do 99,99 arów, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu; nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha i większe, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udzieli zgody na jej zakup; nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha zabudowana wybudowanymi przed roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (w ramach obszaru do 0,5 ha możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych, które umożliwiają właściwe wykorzystanie budynku i uprawę przydomowego ogródka, jeżeli te grunty tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 1 ha może kupić wyłącznie rolnik indywidualny. Musi jednak spełnić następujące warunki: osobiście gospodarować na terenach rolnych zajmujących powierzchnię co najmniej 1 ha a nie większą niż 300 ha; mieć kwalifikacje rolnicze (wykształcenie i staż w prowadzeniu gospodarstwa lub pracy w gospodarstwie zależny od wykształcenia); od przynajmniej 5 lat mieszkać w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna z działek tego gospodarstwa. Wyjątkowo KOWR może wydać zgodę na zakup nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną. Może się to zdarzyć, jeśli sprzedający i kupujący wykażą, że: nie ma możliwości sprzedania ziemi rolnikowi indywidualnemu bądź innemu podmiotowi uprawnionemu w ustawie do nabycia gruntu rolnego, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolnej na kupionej ziemi, w wyniku nabycia nie dojdzie do dużej koncentracji gruntów rolnych. Będąc osobą fizyczną nie prowadzącą działalności rolniczej najlepiej więc szukać działek rolnych niezabudowanych o powierzchni do 0,3 ha lub zabudowanych do 0,5 ha. Jednak w praktyce bardzo rzadko trafiają się ogłoszenia o sprzedaży działki o wielkości mniejszej niż 0,3 ha. Wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o takiej powierzchni możliwe jest wyłącznie w szczególnych przypadkach określonych w art. 93 ust. 2a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a mianowicie gdy działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana będzie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Można tego dokonać również przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Na co zwrócić uwagę, kupując działkę siedliskową? Jak w przypadku każdego zakupu także nabywając siedlisko należy sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada wad fizycznych i prawnych. Zakres tej weryfikacji zależy przede wszystkim od tego, w jakim celu działkę kupujemy. Zawsze jednak trzeba zweryfikować księgę wieczystą, gdzie znajdują się informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do nieruchomości. Jeśli będzie na niej ustanowiona hipoteka lub służebność, musi to zostać ujawnione w księdze wieczystej. Kupując działkę z myślą o zamieszkaniu na niej trzeba sprawdzić stan techniczny znajdujących się na niej budynków. A jeśli takowych nie ma, ale chcemy na działce postawić dom, wówczas działkę należy zweryfikować pod kątem dostępu przyłączy do mediów, a także sprawdzić we właściwej gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Od tego zależeć będzie bowiem czy na danej działce będzie można postawić budynek mieszkalny. Więcej o budowie domu na działce siedliskowej przeczytasz tutaj: "Jak wybudować dom na działce siedliskowej". Gdzie szukać działek siedliskowych? Ogłoszenia sprzedaży działek siedliskowych można znaleźć na naszym portalu w lokalnej prasie i na gminnych tablicach ogłoszeń, a także w urzędzie gminy. Nie wszyscy rolnicy jednak ogłaszają się w internecie, a o chęci sprzedaży informują stawiając na działce tablicę ze swoim numerem telefonu. Jeśli znamy już lokalizację, w jakiej chcemy nabyć działkę, czasem wystarczy wycieczka w celu poszukiwania takich ogłoszeń, a także zasięgnięcie języka u mieszkańców, w tym innych rolników. W mniejszych miejscowościach takie informacje często rozchodzą się pocztą pantoflową i bywa to jedyny sposób na dotarcie do sprzedawcy. Działki na sprzedaż Zakup działki siedliskowej z pozwoleniem na budowę Budować na działce siedliskowej może wyłącznie osoba posiadająca status rolnika, ponieważ zabudowa siedliskowa jest ściśle związana z prowadzeniem działalności rolnej. Każdy inny inwestor musi najpierw działkę odrolnić. Teoretycznie nie ma jednak przeszkody, aby osoba niebędąca rolnikiem kupiła działkę siedliskową z wydanym już pozwoleniem na budowę. Zgodnie bowiem z ustawą prawo budowlane pozwolenie na budowę może zostać przeniesione na nowego właściciela za zgodą strony, której wydano decyzję na rzecz innej osoby. Z przepisów wynika, że organ architektoniczno-budowlany nie może odmówić zmiany adresata takiej decyzji, jeśli zostanie złożony odpowiedni wniosek zawierający następujące załączniki: zgodę strony, na rzecz której pozwolenie zostało wydane, do przeniesienia decyzji na rzecz innego podmiotu; oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę. Dodatkowo orzecznictwo potwierdza, że zmiana adresata decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę nie stanowi podstawy do wzruszenia tej decyzji lub jej ponownej oceny. Teoretycznie więc przeniesienie adresata takiej decyzji nie powinno być problemem. W praktyce jednak niektóre starostwa nie chcą się na to zgodzić, doszukując się w takim działaniu sposobu na obejście prawa i kupowania przez nierolników gruntów rolnych pod inwestycje mieszkalne, w cenie o wiele korzystniejszej od ceny działek budowlanych. Spór taki może więc mieć swój finał w sądzie, a nabywca nie ma pewności, że dojdzie do przeniesienia adresata decyzji, ani ile czasu będzie to trwało. Zakup działki siedliskowej z domem Z powyższych powodów znacznie łatwiejszym i prostszym rozwiązaniem może się okazać zakup działki siedliskowej z już wybudowanym domem. W takim wypadku osoba niebędąca rolnikiem zobowiązana jest do wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej. Jest to procedura administracyjna, rozpoczynana na wniosek zainteresowanej strony. Przed złożeniem wniosku należy jednak sprawdzić we właściwym urzędzie gminy, czy dana działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy złożyć do gminy wniosek o zmianę jej przeznaczenia w planie z rolnego na budowlane. Do wniosku należy załączyć: dane strony, podstawie informacje o nieruchomości, wypisy z mapy ewidencyjnej gruntu, wypis z rejestru gruntów. Wniosek należy uzasadnić. Przepisy nie określają terminu, w jakim wniosek musi zostać rozpatrzony. Pozytywna odpowiedź organu oznaczać będzie wprowadzenie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w efekcie zmiany charakteru działki jej wartość wzrośnie, urząd może obciążyć jej właściciela opłatą planistyczną, która jednak nie może przekroczyć 30 procent kwoty, stanowiącej wzrost. Gdy działka nie jest objęta takim planem, wówczas trzeba wystąpić o ustalenia warunków zabudowy. Wniosek taki należy złożyć we właściwym urzędzie, a jego treść powinna być analogiczna jak we wcześniejszym przykładzie. Należy go opłacić (107 zł, dane z lipca 2021), a odpowiedź powinna zostać udzielona w ciągu 14 dni. Jeśli do tego czasu wnioskodawca nie otrzyma odpowiedzi, uznaje się, że jest ona pozytywna. W obu przypadkach trzeba pamiętać, że gmina nie ma obowiązku pozytywnego rozpatrzenia powyższych wniosków, uwzględniać tu będzie przede wszystkim klasę gruntów oraz własne plany inwestycyjne. Odrolnić można w zasadzie wyłącznie grunty niższych klas, dlatego też przed rozpoczęciem całego procesu należy sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów właściwego starostwa z jaką klasą bonitacyjną mamy do czynienia. W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji w zakresie zmiany działki na budowlaną, kolejnym krokiem jest wyłącznie jej z produkcji rolnej. W tym celu również należy złożyć stosowny wniosek do starostwa powiatowego. Wniosek ten podlega opłacie, a jej wysokość zależy od klasy gruntu. Dodatkowo jeśli wyłączenie będzie trwałe, przez kolejne 10 lat trzeba ponosić dodatkową opłatę w wysokości 10 % kosztu odrolnienia. Nie każdy grunt wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, dotyczy to co do zasady gruntów klas IV, V i VI, istnieją tu jednak pewne wyjątki, dlatego lepiej dowiedzieć się w urzędzie, czy nasza działka lub jej część tego wymaga. Odrolnienie nie podlega opłacie, gdy grunty są wyłączane na cele mieszkaniowe: do 0,05 ha – w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego, do 0,02 ha – przypadające na lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Sprawdź oferty działek dostępne na naszym portalu: Działki na sprzedaż Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Magdalena Mróz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.
Działki rolne poniżej i powyżej 1 ha są objęte prawem pierwokupu przez KOWR. Wszystkie zakupione działki rolne pod inwestycje trzeba odrolnić. Zanim ustalimy, na jakich zasadach osoba nie będąca rolnikiem może dokonać zakupu gruntów rolnych, w pierwszej kolejności należy ustalić definicję nieruchomości rolnej.
Na jakich zasadach zwykła osoba może kupić grunty rolne? Czy zawsze zakupując działkę rolną trzeba się zobowiązać do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat? Sprawdź, kiedy opłaca się zakupić grunty położne na obszarze wiejskim nie będąc rolnikiem. Nie wszystkie grunty położone na obszarach wiejskich są gruntami rolnymi. Warto zastanowić się nad zakupem takich działek. Osoba nie będąca rolnikiem może zakupić grunty rolne bez obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat. Nie wszystkie nieruchomości rolne są objęte wymaganiami zawartymi w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Działki rolne poniżej i powyżej 1 ha są objęte prawem pierwokupu przez KOWR. Wszystkie zakupione działki rolne pod inwestycje trzeba odrolnić. Zanim ustalimy, na jakich zasadach osoba nie będąca rolnikiem może dokonać zakupu gruntów rolnych, w pierwszej kolejności należy ustalić definicję nieruchomości rolnej. Dzięki temu możemy określić, które nieruchomości położne na obszarach wiejskich nie są rolnymi i w związku z tym one jak i ich przyszli właściciele nie podlegają restrykcyjnym wymogom zawartym w Ustawie o o kształtowaniu ustroju rolnego. Kiedy nieruchomość jest rolna, a kiedy nie? Zgodnie z art. 2 pkt 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez nieruchomość rolną należy rozumieć każdą nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Czyli taka nieruchomość musi być przeznaczona według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) tylko i wyłącznie na cele rolne. Jeżeli może ona być przeznaczona (według MPZP) na inne cele np. inwestycje budowlane itd. wtedy z definicji nie jest nieruchomością rolną. Jeżeli działka nie jest nieruchomością rolną - mimo że jest położna na obszarze wiejskim - nie podlega przepisom zawartym w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Każda osoba nie będąca rolnikiem może ją wtedy zakupić niezależnie od wielkości areału, a co ważniejsze bez ingerencji i konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Do jakich nieruchomości rolnych nie stosuje się przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego? Poniżej prezentujemy listę nieruchomości rolnych, które nie są objęte przepisami i wymogami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Osoby nie będące rolnikami, zakupując poniższe nieruchomości (wielkość powierzchni też jest ważna) nie są tym samym zobowiązane do prowadzenia działalności rolniczej na tych nieruchomościach. Mogą je też odsprzedać przed upłynięciem okresu 5 lat. Mają też większa szansę na ich odrolnienie po niższych kosztach.. Zgodnie z art. 1b i 1c Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jej przepisów nie stosuje się do: nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 1 ha, nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi, nieruchomości rolnych w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości, nieruchomości rolnych, wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nieruchomości rolnych sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, nieruchomości rolnych, które w dniu r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.), nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, z zastrzeżeniem art. 9a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących lub uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast. Zakup nieruchomości rolnej pod inwestycje budowlane w granicach administracyjnych miast Należy pamiętać, że w przypadku zakupu nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast prawo pierwokupu będzie przysługiwać KOWR, jeżeli inwestor nie spełnił poniższych warunków: nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, nie uzyskał uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej oraz nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z tą uchwałą; w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu nabudowę w przypadku więcej niż jednego budynku mieszkalnego - nie zrealizował i nie oddał do użytkowania co najmniej 50% budynków mieszkalnych wchodzących w skład inwestycji na terenie gruntu rolnego. KOWR może wtedy złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o nabyciu (przejąć) nieruchomości rolne, znajdujące w granicy administracyjnej miasta i odebrać je inwestorowi wraz "z dobrem całego inwentarza". Tego typu inwentarz można porównać na Giełdzie Rolnej. Na jakich zasadach zakup działki rolnej poniżej 1 ha? Każda osoba, nie mająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha, zgodnie z art. 2a ust. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Należy pamiętać, że stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu działki rolnej przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawiącemu ją rolnikowi. W przypadku nabywania działki poniżej 1 ha nie jest wymagane uzyskanie zgody KOWR-u na zakup. Jednocześnie należy nadmienić, że w sytuacjach określonych w ww. ustawie w wypadku nabycia nieruchomości rolnej - Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nadal będzie przysługiwać prawo pierwokupu lub prawo nabycia takiej nieruchomości. Dotyczy to również nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha. KOWR, w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia, może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu lub prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. W przypadku gdy działka rolna ma powyżej 1 ha i nie jest dzierżawiona, prawo pierwokupu przypada w pierwszej kolejności KOWR-owi. Pamiętajmy że zakupiona działka poniżej 1 ha musi być w pierwszej odrolnionia jeżeli chcemy na niej budować. Zakup działki rolnej większej niż 1 ha nie może być przeznaczona na inwestycje budowlane Nabycie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha będzie wymagać bezwzględnie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR i to wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Warto też pamiętać, że KOWR i w tym wypadku ma także pierwszeństwo pierwokupu. W praktyce, w takiej sytuacja notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży, której kopię wyśle Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a ten ma miesiąc na wypowiedzenie się w danej sprawie. Jeżeli w terminie 1 miesiąca KOWR nie wypowie się w sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z prawa pierwokupu, wtedy strony umowy mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności. Dopiero na podstawie tej drugiej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha. Jeżeli osoba nie będąca rolnikiem uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, na zakup nieruchomości rolnej musi się zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez przynajmniej okres 5 lat. Dopiero po 5 latach może sprzedać nabytą nieruchomość rolną i tym samym nie będzie zobowiązany prowadzenia działalności rolnej. Może też próbować ją odrolnić, ale będzie się to wiązać z przejściem skomplikowanej procedury wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolnej.
xKy8. kupno działki rolnej poniżej 1 ha
